|
پیمان گنجی
در دنیایی که خدا همراه اول است هیچ کس تنها نیست روزگارت خدایی...
جزوه ثبت و امور حسبی
بنام خداوند جان و خرد كز آن انديشه برنگذرد مطالبي را كه در اين جلسات مورد بحث قرار خواهيم داد به لحاظ اهميت موضوعي عبارت خواهند بود از : 1. جايگاه امور حسبي و حقوق ثبت در حقوق ايران 2. ارتباط اين دو رشته حقوقي با ساير رشته هاي حقوقي مثل حقوق مدني و حقوق كيفري . 3. جنبه هاي ترافعي مسائل حسبي ( در درخواستهاي صدور گواهي انحصار وراثت بصورت دعوي نسب و دعوي اختلاف در اصل نكاح و طلاق و دعوي مالكيت در درخواست تقسيم تركه – دعوي حجر – رفع حجر و ....) . 4. مسائل فرزند خواندگي و اهداء جنين – وضعيت اطفال متولد از نكاح موقت و زنا. 5. مسائل مرتبط با اظهارنامه ثبتي . 6. مسائل مرتبط با تحديد حدود . 7. مسائل مرتبط با هيئت نظارت و صلاحيتهاي آن و شورايعالي ثبت .
8. بحث در خصوص معاملات با حق استرداد و اصلاحات قانوني آن .
9. بحث در خصوص تعارض اسناد و علل حدوث آن و صلاحيت هيئت نظارت و مبناي تشخيص دادگاه در مورد سند معتبر. 10. بحث در خصوص معاملات معارض . 11. بحث در خصوص اسناد در حقوق موضوعه ايران ( جزوه مربوط ) و تحليل مقررات مواد 47 و 48 ق.ث . 12. بحث كلي در خصوص آئين نامه اجراي اسناد رسمي و آخرين اصلاحات و اختيارات مديران و روساي ثبتي در رسيدگي به اعتراضات به عمليات اجرائي و مرجع رسيدگي به تصميمات مذكور و تفاوت آن با دعاوي راجع به اعتراضات به دستور اجراي اسناد رسمي. 13. اولين بحث ما تعيين جايگاه امور حسبي و حقوق ثبت در مجموع مقررات موضوعه مملكتي است . الف – در مورد امور حسبي مي بايد مسئله بدينگونه تحليل گردد كه اين امور علي الاطلاق نه بعنوان رشته مستقل حقوقي بلكه به عنوان پايه تمام قوانين و مقررات عمومي و خصوصي آمرانه حضور محسوس داشته و وجود حق و اعمال آن مبتني بر فقدان موانع ناشي از امور حسبي است : تحليل مباني زير روشنگر خواهد بود . 1) – دائز مدار حقوق ، انسان است و حيات انساني از تاريخ انعقاد نطفه در رحم مادر به شرط زنده متولد شدن حاصل ميگردد و همان لحظه آغاز استحقاق داراشدن حق ميباشد. 2) – استحقاق داراشدن حق ( اهليت تمتع ) با امكان اعمال آن و اهميت استيفاء مقوله يكساني نيست و اعمال حقوق با توجه به نوع و چگونگي حق به مقدمات و شرايطي بستگي دارد كه از جمله مهمترين اين شرايط بلوغ جسمي و حصول رشد عقلي است . 3) – بحث حجر و شناخت افراد محجور كه مطابق ماده 1207 قانون مدني از تصرف در اموال و حقوق مالي خود ممنوع ميباشند از جمله مهمترين مسائل مطرح در امور حسبي است كه تمهيدات قانوني امور مربوط به اعمال حقوق آنها و كسانيكه ميتوانند به نمايندگي محجورين عهده دار امور آنها باشند بخش مهمي از مسائل امور حسبي را در بر مي گيرد . مسائل ولايت قهري پدر و جد پدري – حضانت – قيوميت و حدود اختيارات و محدوديتهاي اعمال اين نمايندگي در زمره مباحث امور حسبي قرار مي گيرد . 4) – فوت افراد هر چند پايان اهليت تمتع و بالمال استيفاء حقوق ميباشد ليكن از نظر حقوقي منشاء پيدايش حقوق و تعهدات خاصي است كه تحت عناوين امور تركه – و اداره و تصفيه آن و و صايا و انواع وصيتنامه ها و مسائل مرتبط با ورثه و حدود قائم مقامي آنها در قبال تعهدات مالي متوفي بعنوان مسائل حسبي در خور بررسي است . ب – قاعده كلي در مورد مسائل حسبي غير برافعي بودن آنست و بدون اينكه رسيدگي به آن متوقف بر وقوع اختلاف و منازعه باشد دادگاهها مكلف به اقدام و اتخاذ تصميم نسبت به آن ميباشند ( ماده 1 ق امورحسبي ) . مثال بارز لزوم مهروموم تركه – رفع مهروموم – تعيين قيم – نصب امين- عزل قيم و حفظ و حمايت از صغار و مجانين و مراقبت از آنها بصورت تعيين قيم اتفاقي و نظارت در اعمال مالي قيم و امور مرتبط با ازدواج محجورين است . 1. عليرغم غير ترافعي بودن امور حسبي غالب مسائل حسبيه ميتواند واجد جنبه ترافعي شود مثل دعوي نسب – دعوي اصل نكاح و طلاق – دعوي ابطال وصيت نامه – دعوي تقسيم تركه بافرض اختلاف در وراثت – زوجيت – ومالكيت . 2. ارتباط مسائل حسبي با نظم عمومي و آمره بودن آن ويژگي ديگر اين امور است . اين خصوصيت ، امور حسبي را از حيطه مسائل حقوق خصوصي و اصل آزادي اراده افراد در اعمال حقوق خارج كرده و براي آن جنبه عمومي و آمريت ايجاد مي نمايد كه لاجرم مستلزم نظارت و مداخله دولت بمعني وسيع كلمه و قوه قضائيه با نمايندگي دادستان به معني اخص در مسائل مرتبط با آن خواهد بود . ( لزوم تعيين قيم براي صغار بدون ولي قهري و نظارت در امور مالي صغار از طريق گزارشات ساليانه قيم و نيز ممنوعيت فروش اموال غير منقول صغار بدون اذن دادستان و عزل ولي قهري در صورت عدم رعايت غبطه صغير ( ماده 1184 اصلاحي قانون مدني ) . ج – جايگاه حقوق ثبت در مجموعه ثبت در مجموعه قوانين موضوعه جايگاه حقوق عمومي و با ويژگي آمريت آن ميباشد . در يك تعريف كلي ميتوان مسائل حقوق ثبت و اعمدتاً مسائل شكلي دانست كه نظارت و مداخله نهادهاي عمومي و دولتي در آن بصورت وسيع مشهود بوده و اعمال و اجراي آن در حيطه صلاحيت سازمان ثبت اسناد و املاك و نهاد مشخص حقوقي بنام دفاتر اسناد رسمي ميباشد . بحث اعتبار اسناد رسمي و قابليت اجراي مفاد آن و صلاحيت دفاتر اسناد رسمي و سردفتران و نيز تخلفات و جرائم و مجازاتهاي مرتبط با كاركنان و اجزاء سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمي در اين رشته حقوقي مور بحث قرار مي گيرد بدون اينكه مفاهيم حقوقي مربوط به عقود – معاملات و اسناد مالكيت و اسباب تملك مورد بحث قرار گيرد . حقوق ثبت و مسائل ثبتي ارتباط بسيار عميق و بنيادي با حقوق مدني دارد و همانطوريكه اشره شد مفاهيم حقوقي مرتبط با عقود و معاملات و ماهيت قراردادها و اسباب تملك خارج از محدوده حقوق ثبت بوده و جايگاه اين مباحث حقوق مدني است و بر اين اساس ميتوان ارتباط اين دو رشته حقوقي را مورد بررسي قرار داد ضمن آنكه اصل آزادي اراده در حقوق مدني جايگاهي در امور ثبتي نداشته و مسائل ثبتي عمدتاً آمره بوده و با نظم عمومي همراه است. مسائل ثبتي و امور آن بطور غيرمستقيم با حقوق كيفري برخورد دارد. دعاوي نظير فروش و معامله نسبت به مال غيرمنقول متعلق به غير در فرض اختلاف و مالكيت و تصرف عداوني نسبت به مال غير و جعل اسناد هر كدام به نحوي با حقوق ثبت مرتبط بوده و ناگزير از استمداد مباني اين رشته حقوقي است. اين در موقعيتي است كه ركن مسوليت كيفري و ترتب آن به فرد متفرع بر حصول بلوغ بوده ومحكوميت جزائي و محكوميت جزائي صغار و مجانين به جهت مغايرت با موازين حقوقي پذيرفته نيست و في الجمله در تحليل ركن معنوي جرم مباحث مرتبط با امور حسبي حضور وسيعي دارند. در تشخيص ميزان مسئوليت كيفري مباشر و مسبب وقوع جرائم نيز ناگزير از ورود به مسائل حسبي خواهيم بود. اين در حالي استكه اساساً مداخله قيم و ولي قهري در دعاوي كيفري و حقوقي مطرح عليه محجورين (بالاخص صغار و مجانين) و نيز تعيين قيم اتفاقي در جرائم نسبت به اولياء قهري اينستكه مسائل حسبي را با امور كيفري به وضوح نشان مي دهد. به لحاظ اهميت كمتر از ورود به مبحث ارتباط حقوق ثبت و امور حسبي در ساير رشته هاي حقوق اهتراز مي شود. حقوق ثبت مدخل حل و فصل دعاوي حقوقي وكيفري اشاره: مقاله اي كه در پيش رو داريم , با عنوان (تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح) است: قوانين, ضوابط ومقررات ثبت اسناد و املاك از جمله مباحثي هستند كه در حقوق ثبت مورد بحث و بررسي قرار مي گيرند. كلمه ثبت از نظر حقوق ثبت اصطلاحاً عبارتست از نوشتن قراردادها , معاملات و وضعيت املاك در دفاتر رسمي , تعريف سند يا اسناد نيز در ماده 1284 قانون مدني: ((سند عبارت است از هر نوشته اي كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد.)) و ماده 1286 همان قانون: ((سند بر دو نوع است: رسمي و عادي)) عنوان شده است همچنين ملك يا املاك از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاك عبارت است از مال غيرمنقول , البته نه به معناي آن كه در موارد 12 الي 18 قانون مدني تعريف شده , بلكه به معناي اخص آن كه در عرف هم ملك و املاك ناميده مي شود و فقط شامل زمين و بناي احداثي در آن است. بنا به تجربه به جرات مي توان ادعا كرد كه پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي سنگين , پيچيده و در عين حال پر اهميت ترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي را تشكيل مي دهد, بر اين اساس هدف غايي طرح اين مكتوب , صرفنظر از فايده اي كه براي منزلت آكادميك آن دارد, تبيين جايگاه حقوق ثبت در حقوق موضوعه ايران و ميزان اهميت و مدخليت آن در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري , بخصوص براي آندسته از فعالان عرصه حقوق است كه ارتباط و آشنايي اندكي با اين حوزه از حقوق به معناي اخص دارند. در همين راستا به برخي از نظريان نوين در خصوص مسائل ثبتي كه در فرض پذيرش از سوي جامعه حقوقي مي تواند منشاء تحولات بنيادين در حقوق ثبت و نسبت آن با ساير بخشهاي حقوق به معناي اعم باشد, اشاره خواهد شد. همچنين به تناسب عنوان موضوعي مقاله عمده اي از مطالب معطوف به شرح وظايف و اختيارات هيات هاي نظارت و شورايعالي ثبت – مراجع رسيدگي كننده به دعاوي ثبتي – است كه در خاتمه جهت توضيح كاربردي و عملياتي مباحث , به تجزيه و تحليل نمونه اي از دعاوي ثبتي حقوقي (مختومه) خواهيم پرداخت. شرح مطالب مقاله به ترتيب ذيل است: مقدمه مبحث نخست: بررسي جايگاه و اهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري. گفتار نخست: اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي. گفتار دوم: اهميت حقوق ثبت از حيث جايگاه آن در تقسيم بنديهاي حقوق. مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي. گفتار نخست: هيات نظارت گفتار دوم: شواري عالي ثبت. مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلافات و اشتباهات ثبتي مطرح در مراجع قضايي. مبحث نخست: بررسي و جايگاه و اهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري. چنانچه پيش از اين تقرير شد پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي از جمله مهمترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي محسوب شده كه بلحاظ پيچيدگي و صعوبت مسايل مطرح در اينگونه دعاوي معمولا در رتبه اي پس از دعاوي قتل, نزاع هاي دستجمعي , ناموسي و همچنين دعاوي تجاري ناشي از قراردادهاي پيمانكاري قرار مي گيرند. جهت درك اين مدعا توجه به برخي نمونه هاي پرونده هاي حقوقي وكيفري با منشاء ثبتي كه ذيلاً عنوان مي گردد وافي به مقصود است: الف- دعاوي كيفري: 1-دعواي تصرف عداوني مدعي مالكيت اراضي به طرفيت متصرفي كه مترصد احداث اعياني است. ( در وضعيتي كه هنوز درخواست ثبتي بعمل نيامده باشد), 2-دعواي تجاوز به اراضي ملي شده و املاك دولتي با وجود ادعاي سبق تصرف مالكانه متهم, 3-دعواي جعل سند رسمي با تباني سردفتر و نيز دعاوي جعل معنوي سند رسمي, 4-دعواي كيفري مربوط به معاملات معارض نسبت به اعيان و منافع و حقوق املاك ثبت شده, 5-دعواي ابطال سند انتقال اجرائي ثبتي كه در جريان اجراي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه به طرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه كيفري آن, و ... . ب- دعاوي حقوقي: 1-اعتراض به درخواست ثبت متصرف مدعي مالكيت از طرف مدعي مالكيت دارنده اسناد و بنچاق قديمي, 2-دعواي خلع يد مالك ثبتي عليه مالك و متصرف عرصه و اعيان به داعيه (وقوع) اشتباه در پياده سازي محدوده ملك در طبيعت (با وجود مالكيت ثبتي متصرف), 3-دعواي اعتراض به تحديد حدود از ناحيه مالك ثبتي مجاور به داعيه عدم متعابعت از حدود قطعي شده پس از تحديد, 4-دعواي ابطال تقسيم املاك مشاع به جهت عدم دخالت همه مالكين مشاع در امر تقسيم, 5-دعواي ابطال سند انتقال اجرايي ثبتي كه جريان اجرائي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه به طرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه حقوقي آن و دهها نمونه ديگر ... اما به اعتقاد نويسنده به نظر مي رسد با توجه به تاثير گذاري وسيع, متنوع و تعيين كننده اي كه مسايل ثبتي در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري دارد , نبايد به ذكر اين قليل اكتفا كرد, بدين منظور اهميت و جايگاه حقوق ثبت را از منظرهاي ديگري بررسي خواهيم كرد كه در قالب دو گفتار ارائه مي گردد. گفتار نخست: اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي: هدف از ثبت اسناد در يك بيان كلي رسميت و اعتبار بخشيدن و نتيجتاً استفاده از امتيازاتي است كه قانوني براي اسناد ثبت شده قائل گرديده است كه به برخي از امتيازات قانوني اشاره مي گردد: ماده 1292 قانوني مدني: (( در مقابل اسناد رسمي يا اسنادي كه اعتبار اسناد رسمي را دارند انكار و ترديد مسموع نيست و طرف مي تواند ادعاي جعليت نسبت به اسناد مزبور كند يا ثابت نمايد كه اسناد مزبور به جهتي از جهات قانوني از اعتبار افتاده است)), ماده 1290 قانوني مدني : (( اسناد رسمي درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنان معتبر است ... )) , ماده 70 قانون ثبت: (( سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده , رسمي است و تمام محتويات و امضاي مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند ثابت شود)) , ماده 71 قانون ثبت: (( اسناد ثبت شده در قسمت مراجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آن نسبت به طرفين يا طرفي كه تعهد كرده و كليه اشخاصي كه قائم مقام قانوني آن محسوب مي شوند آن محسوب مي شوند رسميت و اعتبار خواهند داشت)) , ماه 72 قانون ثبت : ((كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقوله كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده باشد , نسبت به طرفين معامله و قايم مقام قانوني آنها و اشخاص ثالث داراي اعتبار كامل و رسميت خواهد )) , ماده 73 قانوني ثبت : (( قضات و مامورين ديگر دولتي كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف مي نمايند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب مي شوند و در صورتيكه اين تقصير قضات يا مامورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمي متوجه شود , محكمه انتظامي يا اداري علاوه بر مجازات اداري آنها را به جبران خسارت وارده نيز محكوم خواهد نمود)), ماده 92 قانون ثبت : ((مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجراست ... .)) , ماده 93 قانون ثبت: (( كليه اسناد رسمي راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقيماً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراست ... .)), بديهي است فوايد و امتيازات ثبت قراردادها , معاملات و وضعيت املاك تا به حدي است كه بيش از پيش هر نظري را بر ضرورت الزامات گسترده تري براي ثبت جهت احتراز از مسايل عديده ناشي از عدم ثبت رسمي اعمال حقوقي, مجاب مي نمايد. شايد از همين رهگذر است كه برخي از صاحبنظران حتي در مفاهيم وقوع عقد بيع و مالكيت ناشي از معاملات املاك غيرمنقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد 22 و 46 قانون ثبت قايل به تفكيك گرديده و تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفترخانه منوط و موكول مي دانند. البته به نظر مي رسد با توجه به نظريه سنتي در خصوص ملزومات وقوع عقد بيع و نيز تصريحات مواد 183 و 191 قانون مدني, كه بر اساس آن براي وقوع عقد صرفاً نياز به ايجاب و قبول است , پذيرش چنين نظريه اي حداقل در وضعيت قانوني فعلي , مشكل است. ولي فايده اي كه براي اين نظريه متصور است, تاكيد بر رويكردي قانوني است كه الزامات افزونتري را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاك غيرمنقول حاكم مي نمايد. گفتار دوم: اهميت حقوق ثبت از حيث جايگاه آن در تقسيم بندي هاي حقوق متداول است كه در اكثر سيستم هاي حقوقي, حقوق را به دو بخش حقوق عمومي و حقوق خصوصي تقسيم نمايند. در يك تعريف كلي حقوق عمومي, حقوقي است كه بر روابط فيمابين حاكميت و اشخاص درون آن و بين دولتي با دولت ديگر حكومت مي كند. حقوق خصوصي نيز كه گاهي حقوق مدني خوانده مي شود به معاملات و روابط حقوقي بين اشخاص كشور مي پردازد. طبيعي است كه بلحاظ دخالت عنصر حاكميت در حقوق عمومي, اكثر مقررات اين بخش از حقوق, از خصلت آمرانه يا به عبارتي از قواعد آمره برخوردار باشد. هدف از مقدمه كوتاهي از ذكر گرديد, معطوف ساختن ذهن مخاطب به اين سوال است كه آيا با علم به اينكه اكثر مقررات حقوق ثبت به لحاظ دخالت حكومت در تنظيم و ساماندهي قوانين مربوط به اسناد و املاك واجد جنبه آمرانه است, باز هم مي توان قايل به اين نظر بود كه حقوق ثبت, فرع حقوق خصوصي و يا زيرشاخه آن است؟ منطقاً جواب منفي است. حقوق ثبت را ديگر نمي توان منحصراً در حيطه خصوصي تعريف و طبقه بندي كرد, زيرا اين رشته حقوقي از ابعاد مختلف با حقوقي از ابعاد مختلف با حقوق عمومي ارتباط پيدا كرده و قواعد آن در غالب موارد, واجد جنبه آمرانه بوده و با نظم عمومي مرتبط مي باشد. اين ويژگي وجدانش از قلمرو حقوق خصوصي تا به آنجاست كه چنانچه قبلاً تقريرشد, برخي از اساتيد در مفهوم عقد بيع و مالكيت ناشي از معاملات املاك غيرمنقول بدون ثبت رسمي آن ترديد كرده و به لحاظ مقررات ثبتي تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفتر خانه منوط و موكول كرده اند. مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي مراجع رسيدگي كننده نسبت به اشتباهات حاصله در عمليات ثبتي كه عمدتاً مربوط به مرحله مقدماتي است عبارتند از: الف- هيات نظارت ب- شواري عالي ثبت نظر به اهميت بررسي شرح وظايف و اختيارات مراجع مذكور و تاثيري كه نهادهاي مذكور جهت حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري اشخاص دارند در دو گفتار مجزا به تحليل كاركردها و شاخصه هاي رسيدگي به اختلافات ثبتي در اين مراجع مي پردازيم: گفتار نخست- هيات نظارت: يكي از مراجع اداري مهم كه به اختلافات و اشتباهات ثبتي رسيدگي مي نمايد هيات نظارت است و هيات مزبور در ماده 6 اصلاحي قانون ثبت به شرح زير پيش بيني شده است: (( براي ر چهار شنبه 26 بهمن 1390برچسب:, :: 11:15 :: نويسنده : پيمان گنجی جعفرلو صفحه قبل 1 صفحه بعد درباره وبلاگ  به وبلاگ من خوش آمدید من این وبلاگ رو به استادان عزیزم تقدیم میکنم موضوعات آخرین مطالب پيوندها
نويسندگان
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
تبادل
لینک هوشمند
<-PollName->
خبرنامه وب سایت:
آمار
وب سایت: